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一、文件的制定背景說明
為深化“放管服”改革、優(yōu)化營商環(huán)境支持實體經(jīng)濟發(fā)展，改善我市投資和市場環(huán)境，進一步激發(fā)市場主體活力，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《閑置土地處置辦法》等法律法規(guī)和相關政策性文件，并結合我市實際，對《陽江市提升營商環(huán)境支持實體經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施》（陽府〔2018〕61號）相關舉措進一步更新完善，制定了本政策措施
二、法律法規(guī)政策依據(jù)
（一）《中華人民共和國民法典》；
（二）《中華人民共和國土地管理法》；
（三）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
（四）《中華人民共和國海域使用管理法》；
（五）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；
（六）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
（七）《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）；
（八）《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》；
（九）國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見（國辦發(fā)〔2019〕34號）；
（十）《自然資源部關于規(guī)范臨時用地管理的通知》（自然資規(guī)〔2021〕2號）；
（十一）《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)〔2006〕第114號）；
（十二）《海域使用權管理規(guī)定》（國海發(fā)〔2006〕27號）；
（十三）《國土資源部辦公廳關于印發(fā)＜國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范＞的通知》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）；
（十四）《國土資源部關于嚴格落實房地產(chǎn)用地調控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）；
（十五）《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》；
（十六）《自然資源部關于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）；
（十七）《廣東省人民政府關于印發(fā)廣東省進一步擴大對外開放積極利用外資若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕78號）；
（十八）《廣東省人民政府關于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）；
（十九）《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）；
（二十）《廣東省壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間實施方案》（粵府辦〔2019〕13號）；
（二十一）《關于印發(fā)進一步降低用地成本促進中小企業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕8號）；
（二十二）《關于進一步規(guī)范不動產(chǎn)交易、稅收征繳、登記“一窗受理”相關事項的通知》（粵自然資函〔2019〕1970號）；
（二十三）《廣東省不動產(chǎn)登記金融服務系統(tǒng)推廣方案》（粵自然資函〔2020〕432號）；
（二十四）《廣東省自然資源廳關于開展“不動產(chǎn)登記+法院服務”系統(tǒng)對接工作的通知》（粵自然資登記〔2021〕369號）；
（二十五）《廣東省自然資源廳 中國人民銀行廣州分行廣東銀保監(jiān)局關于印發(fā)＜廣東省不動產(chǎn)登記金融服務系統(tǒng)推廣方案＞的通知》（粵自然資函〔2020〕432號）；
（二十六）《廣東省“交房即發(fā)證”工作指引（試行）》（粵建房〔2021〕86號）；
（二十七）《廣東省國土資源廳 廣東省海洋與漁業(yè)廳關于加強圍填海成陸土地利用和管理若干問題的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕2號）；
（二十八）《陽江市人民政府關于印發(fā)＜陽江市提升營商環(huán)境支持實體經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施＞的通知》（陽府〔2018〕61號）；
（二十九）《陽江市人民政府印發(fā)＜關于推進普通砂石土類采礦權審批登記制度改革若干事項的意見＞的通知》（陽府函〔2021〕614號）；
（三十）借鑒《中山市閑置土地處置實施細則》（中府規(guī)字〔2019〕13號）做法。
三、主要內容
本政策措施共五個部分，按照依法行政原則起草，并在國家和省相關法律、法規(guī)和政策框架下，結合我市實際情況提出了一些有針對性和創(chuàng)新性的政策：
（一）進一步擴大審批權限委托范圍
為深化“放管服”改革，提高行政審批效率，營造高效便捷的營商環(huán)境，依照屬地管理原則，將特定區(qū)域的國有建設用地使用權劃撥、控制性詳細規(guī)劃（含啟動控制性詳細規(guī)劃調整）、海域使用權等審批權限委托屬地政府（管委會）實施。
（二）優(yōu)化用地供應方式
積極推行彈性出讓、先租后讓、租賃等多種土地供應方式，支持工業(yè)企業(yè)盤活土地資源，提高利用率，降低企業(yè)用地成本。高標準工業(yè)廠房和工業(yè)大廈項目用地按規(guī)定采取招標拍賣掛牌方式出讓，符合省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的中小企業(yè)項目，優(yōu)先保障供地，土地出讓底價在不低于成本價格的前提下，可按不低于所在地土地等別相對應工業(yè)用地最低價標準的70％執(zhí)行。
高標準工業(yè)廠房和工業(yè)大廈項目可按規(guī)定進行預售、現(xiàn)售、租賃和分割轉讓。同一土地使用權人相鄰多宗國有工業(yè)用地可統(tǒng)一規(guī)劃布局，集中建設生產(chǎn)服務、行政辦公、生活服務設施。根據(jù)《廣東省人民政府關于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）以及《關于印發(fā)進一步降低用地成本促進中小企業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕8號）等文件規(guī)定，細化工業(yè)用地的供應、規(guī)劃等標準。
（三）加大閑置土地處置力度
為盤活我市歷史閑置土地，參照中山市閑置土地處置工作經(jīng)驗，如認定是非用地使用權人自身原因造成閑置的，則待其閑置原因消除后再辦理延期開發(fā)手續(xù)，簽訂補充合同；如認定是用地使用權人自身原因造成閑置的，建設用地使用權人須繳交土地閑置費（土地閑置費按照土地出讓價款<劃撥價款>的20%，或核發(fā)《閑置土地調查通知書》時點土地市場評估價的20%，按孰高原則確定），并與屬地自然資源部門簽訂補充合同，約定自簽訂補充合同之日起一年內動工開發(fā)，竣工時間順延。同時，在閑置土地認定和處置問題上均制定了創(chuàng)新政策。
（四）優(yōu)化不動產(chǎn)登記流程
與不動產(chǎn)登記關聯(lián)的業(yè)務實行并聯(lián)辦理，一次申請內部流轉審批。線上線下辦理業(yè)務查詢。推行“交房即交證”，在交房現(xiàn)場頒發(fā)不動產(chǎn)權證書，并實行“不動產(chǎn)登記+仲裁”聯(lián)動服務新模式。完善未登記宗地上商品房轉移登記、土地多次轉移登記、擴建不動產(chǎn)登記等方面的政策措施。登記業(yè)務實行扁平化管理“一窗通辦”，雙休日可預約辦理業(yè)務。
自然人、法人及其他組織均可作為抵押權人申請以建設用地使用權、建設用地使用權及其地上建筑物（附著物）所有權辦理不動產(chǎn)抵押登記。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法設定抵押權，但劃撥土地抵押權實現(xiàn)時須優(yōu)先繳納土地出讓金。申請續(xù)貸不動產(chǎn)抵押登記直接按抵押變更登記方式辦理。
允許有合法土地權屬手續(xù)，但地上建筑物（部分或全部）未辦理規(guī)劃、報建、房產(chǎn)登記手續(xù)的，經(jīng)抵押雙方書面同意可申請辦理不動產(chǎn)抵押登記，未辦理規(guī)劃、報建、房產(chǎn)登記手續(xù)部分不列入抵押范圍。申請辦理土地抵押登記，土地閑置認定不作為前置環(huán)節(jié)。對原土地權屬單位以未登記的宗地，與建設單位合作開發(fā)建設且已銷售并領取房產(chǎn)證的商品房，以該幢建筑物所占用范圍內的土地落宗，土地權利人為該商品樓全體業(yè)主。土地性質為劃撥的，辦理轉移登記時須按分攤土地面積補繳土地出讓金。妥善處理土地多次轉移登記歷史遺留問題。
對市區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，私人自建房屋因改建、擴建，造成建筑面積與原房屋產(chǎn)權登記建筑面積不一致，且無法補辦規(guī)劃報建手續(xù)的，按照原房屋產(chǎn)權證登記的用地面積、建筑面積登記，超出部分的建筑面積不予登記。
圍填海項目竣工驗收后換發(fā)國有建設用地使用權不動產(chǎn)權證書，按國有建設用地使用權首次登記辦理。
1.符合《劃撥用地目錄》的，劃撥供地方案報經(jīng)有批準權的人民政府（管委會）批準后，由屬地自然資源部門核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，不再收取土地劃撥費用。海域使用權人憑經(jīng)批準的劃撥供地方案等相關材料申請換證。
2.不符合《劃撥用地目錄》的，可按協(xié)議出讓方式辦理宗地出讓手續(xù)。在圍填海項目驗收合格后，海域使用權人持相關材料，向屬地自然資源部門申請辦理協(xié)議出讓用地手續(xù)。
（五）附則部分
本政策措施規(guī)定的內容與此前我市相關政策文件不一致的，以本政策措施為準。
本政策措施自發(fā)布之日起施行，自施行之日起有效期為5年。《陽江市提升營商環(huán)境支持實體經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施》（陽府〔2018〕61號）同時廢止。
